Es gibt im Grunde genommen 2 Anforderungen:
- Tragfähigkeit: die "fiktive" monatliche Zahlung (eine rechnerische Grösse) darf höchstens ein Drittel des Einkommens betragen
- Eigenkapital: mindestens 20% des Kaufpreises muss das Eigenkapital betragen (davon darf maximal die Hälfte, d.h. 10%, aus der Pensionskasse stammen).
Bei der Tragfähigkeit habe ich das Wort "Stress", das in diesem Zusammenhang häufig verwendet wird, bewusst vermieden. Gemeint ist damit, dass die Hypothek auch bei einem kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5% tragbar sein muss. Die daraus berechneten Wohnkosten dürfen in der Regel höchstens rund ein Drittel des Einkommens ausmachen ("Stressszenario").
So stressig, wie der Begriff auf den ersten Blick vermuten lässt, ist das Szenario jedoch nicht unbedingt, solange das Einkommen erhalten bleibt. Steigt der Zins nach Ablauf einer zehnjährigen Festhypothek deutlich an, trifft er in der Regel auf ein inzwischen höheres nominelles Einkommen. Bei einer jährlichen Lohnsteigerung von 1-2% liegt dieses nach zehn Jahren rund 10-20% höher.
Zugleich verlangt man, dass nach 15 Jahren mindestens ein Drittel der Hypothek amortisiert wird.
Die letztere Forderung ist alles andere als Stress! Sie greift überhaupt ein, wenn man nur das Minimum am Kapital mitbringt.
Man hätte fast den Eindruck, das System wäre quasi so konzipiert, dass man möglichst lange verschuldet bleibt, dafür unter günstigen Konditionen. Wie oben zur makroökonomischen Sicht erwähnt stellt man somit das "gute Geld" her.
Zwar könnte diese Kombination der Hypothek Eigenschaften auf der persönlichen Ebene wenig vorteilhaft erscheinen, bei der volkswirtschaftlichen Sicht ergeben sich einige Vorteile.
Das Geld (Guthaben) ist jemanden Schulden, starkes Geld heißt auch "solide Schulden".
Wer kann schulden? Der Staat, die Firmen, oder die Haushalte.
Jede Option hat seine Vor- und Nachteile, die Haushalte sind aber insbesondere attraktiv als Schuldner.
Bei den Hauhalten sind die Hypothekenschulden als "gutes Geld" besonders attraktiv, da sie mit guten Sicherheiten (eigenes Zuhause) belegt ist, man haftet mit ganzem Vermögen (in der USA jedoch nur mit der Immobilie).
Die Risiken gibt's auch, falls grosse Teile der Bevölkerung Probleme haben, die Hypothekenschulden zu bedienen, ist der Staat gezwungen, einzugreifen.
Denn im Ernstfall landen zu viele Objekte auf dem Markt, was zur Entwertung der Sicherheiten, Verknappung der Liquidität, und somit zur Verschlechterung der Bankbilanzen führt.
Schauen wir jetzt die Risiken an, die mit der Hypothek beim Hauskauf einher gehen. Was kann da schief gehen? Man kann es wie folgt zusammenfassen:
- Die Immobilie (z.B. Wertverlust)
- Der Schuldner (z.B. Jobverlust, Scheidung usw.)
- Der Kredit (z.B. der Zins steigt)
- Der Klumpen (fehlende Diversifikation und tiefe Liquidität)
Betrachten wir sie näher.
Es kann einem vorkommen, dass solange man in seinem Haus wohnt, ist ja egal wieviel es kostet. Aus der ökonomischen Sicht spielt es doch eine Rolle.
Sinkt der Wert der Immobilien am nächsten Tag nach dem Kauf um 10%, hat man quasi 10% am Kapital verloren, auch wenn man das nicht unmittelbar zu spüren bekommt.
Die Immobilie kann am Wert einzeln verlieren (z.B. neue Autobahn vor die Tür gebaut, schlechte Nachbarschaft usw), aber auch als Asset Klasse an Attraktivität verlieren (z.B. geht die Immigration zurück, geht die Nachfrage zurück, oder man führt eine Steuer ein, die Immobilien tangiert usw)
Der Schuldner ist häufig ein Paar. Wird geschieden, muss man eventuell das Objekt unter ungünstigen Bedingungen veräußern, bzw. die Finanzierung ist nicht mehr geregelt oder gesichert.
Man kann am Einkommen einbüssen (z.B. Jobverlust, oder Outsourcing, Gesundheit usw). Einige Risiken sind zum Teil gedämpft, z.B. mit dem Arbeitlosengeld kann man noch 1-2 Jahre die Hypothek bedienen.
Die Festbindungsperiode beim Zins beträgt in der Regel 10 Jahre, danach muss man unter den neuen Marktkonditionen sich neu verschulden. Zwar mag die Restschuld nominell sogar verbleiben, sinkt ihr Realwert dank der Inflation schon.
Die Immobilie beträgt einen grossen Teil des Portfolios, manchmal sogar mehr als 100% (z.B. die Wohnung hat den Wert von 1.5Mio, davon 1 Mio Hypothek)!
Da verpasst man die Diversifikation, die einen gewissen Wert hat. Will man das Kapital entbinden, kann das Monate oder sogar Jahre dauern, bei Wertschriften könnte das aber Sekunden dauern.